Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri (KMS) adalah pajak yang dikenakan atas orang pribadi atau badan yang membangun bangunan untuk digunakan sendiri, baik itu bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, dengan luas bangunan minimal 200 meter persegi. Pada tahun 2025 ini rencananya tarif PPN KMS akan naik menjadi 2,4% dari total biaya pembangunan, sesuai dengan aturan yang terkait dengan kenaikan tarif PPN umum dari 11% menjadi 12%. Kegiatan ini dilakukan tanpa melibatkan jasa kontraktor. Pengenaan PPN atas KMS diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021.
Mengapa KMS Kena Pajak?
Meskipun bangunan tersebut digunakan sendiri, negara tetap menganggap ada nilai tambah yang tercipta dari kegiatan membangun tersebut. Oleh karena itu, wajib pajak diharuskan membayar PPN atas nilai tambah tersebut.
Syarat Kena Pajak:
- Dilakukan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan. Artinya, kegiatan membangun tidak terkait dengan aktivitas usaha perusahaan.
- Oleh orang pribadi atau badan, baik individu maupun badan usaha dapat dikenakan PPN atas KMS.
- Bangunan yang dihasilkan dapat digunakan sendiri atau diberikan kepada pihak lain.
- Luas bangunan minimal 200 meter persegi
Tarif PPN KMS
Tarif PPN KMS adalah besaran tertentu, yakni 20% dari tarif PPN yang berlaku. Mulai tahun 2025, tarif PPN untuk KMS akan naik menjadi 2,4%, naik dari 2,2% yang sebelumnya berlaku. Kenaikan ini terjadi seiring dengan penyesuaian tarif PPN umum menjadi 12% seperti yang tertuang dalam UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (HPP).
Contoh Kasus
Pak Budi ingin membangun rumah baru seluas 300 meter persegi untuk tempat tinggal keluarganya. Karena ingin mengontrol kualitas bangunan, Pak Budi memutuskan untuk membangun rumah tersebut sendiri tanpa melibatkan jasa kontraktor. Dalam hal ini, Pak Budi wajib membayar PPN atas kegiatan membangun sendiri karena memenuhi semua syarat yang telah disebutkan di atas. Perhitungan PPN KMS cukup sederhana. Rekan hanya perlu mengalikan total biaya pembangunan (tidak termasuk harga tanah) dengan tarif PPN KMS yang berlaku.
PPN KMS = 2,4% × Total Biaya Pembangunan (tidak termasuk harga tanah)
Contoh Perhitungan: Misal, total biaya pembangunan rumah Pak Budi adalah Rp1.000.000.000. Maka, PPN KMS yang harus dibayar adalah:
PPN = Rp1.000.000.000 x 2,4% = Rp24.000.000
Wajib pajak yang melakukan KMS wajib melaporkan dan membayar PPN paling lambat pada tanggal 15 di bulan berikutnya setelah pembangunan dimulai. Pelaporkan pembayaran PPN KMS dapat disampaikan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat sebelum akhir bulan. Misalnya, jika pembangunan dimulai pada bulan Januari 2025, Rekan harus menyelesaikan pembayaran pajak sebelum 15 Februari 2025.
Memahami PPN atas kegiatan membangun sendiri sangat penting bagi Rekan yang berencana membangun rumah atau bangunan lainnya. Dengan mengetahui aturan dan perhitungannya, Rekan dapat mempersiapkan diri secara finansial dan menghindari masalah di kemudian hari.
Disclaimer: Informasi di atas bersifat umum dan tidak dapat menggantikan konsultasi dengan ahli pajak. Untuk mendapatkan informasi yang lebih spesifik dan sesuai dengan kondisi Rekan, sebaiknya konsultasikan dengan konsultan pajak.
-o-o-
