Pajak Penghasilan (PPh) Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (PHTB) merupakan salah satu jenis pajak yang harus dibayarkan ketika terjadi transaksi jual beli tanah atau bangunan. Untuk menghitung pajak yang terutang, wajib pajak perlu memahami cara menentukan Dasar Pengenaan Pajak (DPP).
Apa itu DPP PPh Final PHTB?
Dasar Pengenaan Pajak (DPP) adalah nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak. Dalam konteks PPh Final PHTB, DPP umumnya adalah nilai transaksi atau nilai jual beli tanah dan bangunan. Objek dari PPh Final ini adalah:
- Penghasilan yang diterima dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
- Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.
Ketentuan mengenai penentuan DPP PPh Final PHTB diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Terdapat 3 tarif dalam perhitungan PPh Final PHTB yaitu sebesar 2,5%, 1%, dan 0%. Peraturan ini secara rinci menjelaskan bagaimana cara menghitung DPP, termasuk dalam kasus-kasus khusus seperti pengalihan dengan hubungan istimewa.
Pengecualian Objek PPh Final PHTB
Dalam PP 34/2016, terdapat pengalihan tanah dan bangunan yang dikecualikan dari pengenaan PPh. Pengalihan yang dibebaskan dari pajak final berlaku untuk:
- orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah PTKP yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto kurang dari Rp60 juta;
- orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada pihak tertentu;
- pengalihan tanah dan/atau bangunan karena waris;
- badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
- orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan;
- atau orang pribadi/badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan. Terkait pengalihan tanah/bangunan karena waris, terdapat prosedur agar warisan bisa bebas dari pengenaan pajak yang harus dilakukan oleh penerima waris.
Cara Menentukan DPP PHTB
Secara umum, DPP PHTB adalah nilai pertimbangan atau nilai transaksi yang tercantum dalam perjanjian jual beli. Namun, terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan. Seperti pada Pasal 2 ayat (2) PP 34/2016, terdapat 5 ketentuan dalam menentukan DPP atau Nilai Pengalihan yang dimaksud, yaitu:
- Nilai berdasarkan keputusan Pejabat berwenang dalam hal pengalihan kepada Pemerintah.
- Nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 beserta perubahannya);
- Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;
- Nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;atau
- Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.
Misalnya, Anda menjual sebidang tanah dengan harga Rp1.000.000.000,-. Dalam hal ini, DPP yang digunakan untuk menghitung PPh Final PHTB adalah Rp1.000.000.000,-.
Pentingnya Menentukan DPP dengan Benar
Menentukan DPP dengan benar sangat penting karena akan berdampak langsung pada besarnya pajak yang harus dibayar. Jika DPP yang dilaporkan lebih rendah dari nilai sebenarnya, wajib pajak berpotensi dikenakan sanksi administrasi atau pidana.
-o-o-
