Mewariskan dan menerima warisan merupakan siklus kehidupan yang tak terhindarkan. Salah satu aset yang seringkali menjadi objek warisan adalah tanah. Namun, proses peralihan hak atas tanah warisan tidak selalu berjalan mulus, terutama terkait dengan potensi beban pajak yang menyertainya. Banyak ahli waris yang mencari cara agar tanah warisan dapat diterima tanpa harus terbebani pajak yang signifikan. Artikel ini bertujuan untuk memberikan pemahaman yang jelas dan lugas mengenai ketentuan pajak terkait warisan tanah dan langkah-langkah yang dapat ditempuh, termasuk cara membuat surat pernyataan pembagian waris atas tanah yang efektif.
Memahami Pajak Waris di Indonesia
Di Indonesia, ketentuan mengenai pajak waris diatur dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP). Secara prinsip, warisan bukanlah objek Pajak Penghasilan (PPh). Pasal 4 ayat (3) huruf b UU PPh secara eksplisit menyatakan bahwa warisan tidak termasuk sebagai objek pajak.
Namun, perlu dipahami bahwa pengecualian ini berlaku sepanjang warisan tersebut diterima langsung oleh ahli waris dan belum menghasilkan pendapatan. Jika tanah warisan tersebut kemudian dijual atau disewakan dan menghasilkan pendapatan, maka pendapatan tersebut akan dikenakan PPh sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas Warisan
Meskipun warisan tidak dikenakan PPh, peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris tetap berpotensi dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dasar hukum utama mengenai BPHTB adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Pasal 2 ayat (2) huruf c UU PDRD menyebutkan bahwa perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris termasuk dalam objek BPHTB. Namun, undang-undang juga memberikan keringanan atau bahkan pembebasan BPHTB untuk perolehan hak karena waris dengan batasan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berbeda-beda di setiap daerah.
Strategi Agar Tanah Waris Bebas Pajak (BPHTB)
Kunci utama agar tanah waris terbebas dari BPHTB adalah memanfaatkan fasilitas NPOPTKP yang diberikan oleh pemerintah daerah. Berikut adalah beberapa poin penting yang perlu diperhatikan:
- Memahami Batasan NPOPTKP Waris di Daerah Setempat: Setiap kabupaten/kota memiliki ketentuan NPOPTKP waris yang berbeda. Ahli waris perlu mencari informasi mengenai besaran NPOPTKP waris yang berlaku di wilayah tempat tanah warisan berada. Informasi ini biasanya dapat diperoleh dari kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) atau Dinas Pendapatan Daerah setempat.
- Nilai Waris di Bawah NPOPTKP: Jika nilai tanah warisan (berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP) berada di bawah atau sama dengan batasan NPOPTKP waris, maka ahli waris tidak akan dikenakan BPHTB. Oleh karena itu, penting untuk mengetahui NJOP tanah warisan yang berlaku.
- Pembagian Waris yang Efisien: Jika terdapat beberapa ahli waris dan nilai total warisan melebihi NPOPTKP, pembagian waris yang cermat dapat membantu meminimalkan potensi pajak. Misalnya, jika tanah warisan dibagi secara proporsional dan bagian masing-masing ahli waris berada di bawah NPOPTKP (dengan asumsi ada ketentuan per ahli waris), maka masing-masing ahli waris berpotensi mendapatkan pembebasan BPHTB atas bagiannya. Namun, perlu dipastikan apakah ketentuan NPOPTKP berlaku per warisan secara keseluruhan atau per ahli waris.
- Pengajuan Permohonan Pembebasan/Keringanan BPHTB: Jika nilai warisan melebihi NPOPTKP, ahli waris tetap dapat mengajukan permohonan pembebasan atau keringanan BPHTB kepada pemerintah daerah. Proses dan persyaratan untuk permohonan ini berbeda-beda di setiap daerah. Biasanya, diperlukan surat permohonan, surat keterangan waris, fotokopi KTP ahli waris, fotokopi SPPT PBB terakhir, dan dokumen pendukung lainnya.
Cara Membuat Surat Pernyataan Pembagian Waris Atas Tanah
Surat pernyataan pembagian waris merupakan dokumen penting yang menjadi dasar bagi pembagian harta warisan, termasuk tanah, di antara para ahli waris. Meskipun tidak ada format baku yang secara nasional diatur, surat ini harus memuat informasi yang jelas dan disepakati oleh seluruh ahli waris. Berikut adalah elemen-elemen penting yang perlu ada dalam surat pernyataan pembagian waris atas tanah:
- Judul Surat: “Surat Pernyataan Pembagian Waris” atau judul lain yang serupa dan jelas.
- Identitas Pewaris: Nama lengkap, alamat terakhir, tanggal lahir, tanggal meninggal dunia.
- Dasar Hukum Waris: Sebutkan dasar hukum yang digunakan dalam pembagian waris (misalnya, hukum perdata, hukum adat, atau wasiat jika ada).
- Identitas Ahli Waris: Nama lengkap, alamat, hubungan dengan pewaris (misalnya, anak kandung, istri/suami). Lampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) seluruh ahli waris sebagai bukti identitas.
- Deskripsi Tanah Warisan: Uraikan secara jelas mengenai tanah warisan yang akan dibagi, meliputi:
- Alamat lengkap tanah.
- Nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) atau bukti kepemilikan lainnya.
- Luas tanah (dalam meter persegi).
- Batas-batas tanah (utara, selatan, timur, barat).
- Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Kesepakatan Pembagian Waris: Jelaskan secara rinci bagaimana tanah warisan tersebut dibagi di antara para ahli waris. Jika dibagi secara fisik, sebutkan bagian masing-masing ahli waris beserta batas-batasnya jika memungkinkan. Jika disepakati untuk dijual dan hasilnya dibagi, cantumkan kesepakatan tersebut.
- Pernyataan Kesepakatan Bersama: Cantumkan pernyataan dari seluruh ahli waris bahwa mereka telah sepakat dan menerima pembagian waris sebagaimana yang tertulis dalam surat tersebut tanpa ada paksaan dari pihak manapun.
- Tanggal dan Tempat Pembuatan Surat: Sebutkan tanggal dan tempat surat pernyataan pembagian waris dibuat.
- Tanda Tangan Ahli Waris: Setiap ahli waris harus membubuhkan tanda tangan di atas materai yang cukup (saat ini Rp 10.000). Jika ada ahli waris yang tidak dapat hadir, dapat diwakilkan dengan surat kuasa yang sah.
- Saksi-Saksi (Opsional namun Dianjurkan): Kehadiran saksi-saksi (biasanya minimal dua orang yang tidak memiliki hubungan keluarga dengan ahli waris) dapat memperkuat keabsahan surat pernyataan ini. Identitas dan tanda tangan saksi perlu dicantumkan.
Contoh Sederhana Isi Surat Pernyataan Pembagian Waris Atas Tanah
(Judul)
SURAT PERNYATAAN PEMBAGIAN WARIS
Yang bertanda tangan di bawah ini, kami para ahli waris dari almarhum/almarhumah [Nama Pewaris], lahir di [Tempat Lahir Pewaris] pada tanggal [Tanggal Lahir Pewaris] dan meninggal dunia di [Tempat Meninggal Dunia Pewaris] pada tanggal [Tanggal Meninggal Dunia Pewaris], dengan ini menyatakan dengan sesungguh-sungguhnya bahwa kami telah bersepakat untuk melakukan pembagian harta warisan berupa sebidang tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya, sebagaimana berikut:
Identitas Pewaris:
Nama Lengkap: [Nama Pewaris]
Alamat Terakhir: [Alamat Terakhir Pewaris]
Tanggal Lahir: [Tanggal Lahir Pewaris]
Tanggal Meninggal Dunia: [Tanggal Meninggal Dunia Pewaris]
Dasar Hukum Waris: Hukum Perdata.
Identitas Ahli Waris:
[Nama Ahli Waris 1], alamat [Alamat Ahli Waris 1], hubungan [Hubungan dengan Pewaris] (terlampir fotokopi KTP).
[Nama Ahli Waris 2], alamat [Alamat Ahli Waris 2], hubungan [Hubungan dengan Pewaris] (terlampir fotokopi KTP).
(dst.)
Deskripsi Tanah Warisan:
- Alamat: [Alamat Lengkap Tanah Warisan]
- Nomor Sertifikat Hak Milik (SHM): [Nomor SHM]
- Luas Tanah: [Luas Tanah] m²
- Batas-batas Tanah: Utara berbatasan dengan [Batas Utara], Selatan berbatasan dengan [Batas Selatan], Timur berbatasan dengan [Batas Timur], Barat berbatasan dengan [Batas Barat].
- Nomor Objek Pajak (NOP) PBB: [Nomor NOP PBB]
Kesepakatan Pembagian Waris:
Bahwa tanah warisan sebagaimana tersebut di atas, dengan ini kami sepakati untuk dibagi sebagai berikut:
Bagian [Nama Ahli Waris 1] berupa [Deskripsi Bagian Ahli Waris 1, contoh: seluruh bidang tanah].
Bagian [Nama Ahli Waris 2] berupa [Deskripsi Bagian Ahli Waris 2, contoh: bagian timur seluas … m² dengan batas …].
(atau kesepakatan lain, misalnya dijual dan hasil dibagi rata).
Pernyataan Kesepakatan:
Kami menyatakan bahwa pembagian waris ini dilakukan atas dasar musyawarah dan mufakat tanpa adanya paksaan dari pihak manapun. Kami bertanggung jawab penuh atas segala akibat hukum yang timbul dari surat pernyataan ini.
Demikian surat pernyataan pembagian waris ini kami buat dengan sebenar-benarnya dalam keadaan sehat jasmani dan rohani serta tanpa paksaan dari pihak manapun untuk dapat dipergunakan sebagaimana mestinya.
[Tempat Pembuatan Surat], [Tanggal Pembuatan Surat]
Hormat Kami,
(Tanda Tangan dan Nama Lengkap Ahli Waris 1) (Materai Rp 10.000)
(Tanda Tangan dan Nama Lengkap Ahli Waris 2) (Materai Rp 10.000)
(dst.)
Saksi-Saksi:
(Tanda Tangan dan Nama Lengkap Saksi 1)
(Tanda Tangan dan Nama Lengkap Saksi 2)
Proses Lebih Lanjut Setelah Surat Pernyataan Dibuat
Setelah surat pernyataan pembagian waris ditandatangani oleh seluruh ahli waris, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan balik nama sertifikat tanah ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Dalam proses ini, ahli waris perlu melengkapi berbagai dokumen pendukung, termasuk surat keterangan waris dari pejabat yang berwenang (misalnya, lurah/kepala desa yang dikuatkan oleh camat), fotokopi KTP ahli waris, fotokopi Kartu Keluarga (KK) pewaris dan ahli waris, sertifikat asli tanah, dan surat pernyataan pembagian waris.
Pada saat pengajuan balik nama inilah potensi pengenaan BPHTB akan dievaluasi. Jika nilai warisan berada di bawah NPOPTKP waris yang berlaku, atau jika permohonan pembebasan/keringanan BPHTB disetujui, maka ahli waris tidak perlu membayar BPHTB.
Kesimpulan
Mewarisi tanah tidak serta merta bebas dari kewajiban pajak, terutama BPHTB. Namun, dengan memahami ketentuan yang berlaku, memanfaatkan fasilitas NPOPTKP, dan melakukan pembagian waris secara cermat, potensi beban pajak dapat diminimalkan atau bahkan dihilangkan. Surat pernyataan pembagian waris merupakan dokumen krusial dalam proses ini, memastikan adanya kesepakatan yang jelas di antara para ahli waris terkait pembagian aset warisan. Penting bagi ahli waris untuk selalu mencari informasi terbaru mengenai ketentuan pajak dan persyaratan administrasi yang berlaku di wilayah masing-masing agar proses peralihan hak atas tanah warisan berjalan lancar dan efisien.