Pemerintah Indonesia kerap kali mengeluarkan kebijakan untuk mendorong pertumbuhan sektor properti, salah satunya melalui pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Insentif ini biasanya diberikan untuk pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun (apartemen) agar masyarakat tertarik untuk membeli properti. Namun, muncul pertanyaan di kalangan masyarakat dan pelaku usaha: apakah pembelian rumah toko (Ruko) atau rumah kantor (Rukan) juga bisa mendapatkan fasilitas PPN DTP ini?
Mengenal PPN DTP Sektor Properti
PPN DTP adalah insentif fiskal di mana PPN yang seharusnya dipungut dan dibayarkan oleh pembeli atas penyerahan barang kena pajak (dalam hal ini properti) kepada negara, ditanggung dan dibayarkan oleh Pemerintah. Tujuannya adalah meringankan beban masyarakat dan mendorong transaksi di pasar properti.
Insentif PPN DTP ini diatur secara spesifik melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) yang diterbitkan dan berlaku untuk periode waktu tertentu, misalnya PMK No. 60 Tahun 2025 yang menjadi dasar pembahasan kita.
Secara umum, properti yang mendapatkan PPN DTP adalah:
- Rumah Tapak baru.
- Satuan Rumah Susun baru (apartemen).
Properti tersebut harus memenuhi kriteria tertentu, seperti nilai jual maksimal dan batas waktu penyerahan yang ditetapkan.
Kriteria Ruko/Rukan untuk PPN DTP
Inti dari insentif PPN DTP adalah pemanfaatan properti tersebut sebagai tempat tinggal atau hunian. Pertanyaannya, bagaimana dengan Ruko dan Rukan yang secara fungsi memiliki unsur komersial sekaligus potensi hunian?
Berdasarkan ketentuan yang berlaku, termasuk yang mengacu pada PMK 60 Tahun 2025, Ruko dan Rukan dapat menerima fasilitas PPN DTP, namun dengan syarat yang sangat spesifik. Agar Ruko atau Rukan dapat menikmati PPN DTP, properti tersebut harus memenuhi syarat kualifikasi sebagai tempat tinggal atau hunian.
Seperti yang sudah dijelaskan pada Pasal 2 ayat (2) PMK 60 Tahun 2025:
Rumah tapak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.
Kutipan pasal ini memberikan kejelasan yang sangat penting:
- Ruko dan Rukan Diakui: Secara eksplisit, Ruko dan Rukan diakui sebagai bagian dari ‘rumah tapak’ dalam konteks PMK ini. Artinya, properti jenis ini tidak secara otomatis dikecualikan.
- Syarat Fungsi Hunian: Pengakuan tersebut dibarengi dengan syarat mutlak, yaitu Ruko atau Rukan tersebut harus berfungsi sebagai tempat tinggal (atau hunian) yang Sebagian dipergunakan secara komersil sebagai toko atau kantor.
Apa Artinya “Berfungsi Sebagai Tempat Tinggal”?
Ini berarti secara peruntukan dan tata ruang (Izin Mendirikan Bangunan/IMB atau sekarang Persetujuan Bangunan Gedung/PBG), Ruko/Rukan tersebut harus memiliki dan memenuhi spesifikasi untuk dihuni sebagai tempat tinggal.
Penafsiran ini menegaskan bahwa insentif PPN DTP tidak berlaku untuk Ruko atau Rukan yang murni diperuntukkan sebagai tempat usaha/komersial saja. Jika Ruko/Rukan tersebut dijual untuk 100% tujuan komersial, maka PPN normal tetap berlaku. PPN DTP hanya berlaku untuk bagian dari Ruko/Rukan yang memenuhi kualifikasi dan fungsi sebagai hunian.
Ketentuan Teknis Penerapan untuk Ruko/Rukan
Meskipun secara prinsip diperbolehkan, penerapan PPN DTP untuk Ruko/Rukan memiliki aspek teknis yang perlu diperhatikan oleh Pengembang (Developer) dan Pembeli:
1. Komponen Hunian dan Komersial
Ruko/Rukan pada dasarnya adalah bangunan multiguna. Seringkali, lantai dasar digunakan untuk usaha (komersial), sementara lantai atas digunakan untuk tempat tinggal (hunian). Dalam kasus ini, PPN DTP seharusnya hanya dapat diberikan atas bagian Ruko/Rukan yang secara spesifik dirancang dan dimanfaatkan sebagai tempat tinggal. Ketentuan penggunaan ini akan diverifikasi melalui dokumen dan pernyataan resmi dari pembeli. Jika ruko atau rukan hanya digunakan sebagai sarana usaha tanpa fungsi hunian, maka fasilitas PPN DTP tidak dapat diberikan.
2. Batasan Nilai Jual dan Luasan
Sama seperti rumah tapak atau apartemen biasa, Ruko/Rukan yang mendapat PPN DTP harus tunduk pada batasan:
- Nilai Jual Maksimal: Insentif PPN DTP hanya diberikan jika harga jual properti (termasuk Ruko/Rukan) tidak melebihi batas yang ditetapkan dalam PMK 60/2025, yaitu Rp 5 Miliar.
- Periode Penyerahan: Penyerahan BKP (properti) harus terjadi dalam periode waktu yang telah ditentukan oleh Pemerintah, yaitu diserahkan antara 1 Januari 2025 hingga 31 Desember 2025
3. Pendaftaran dan Administrasi
Pengembang wajib mendaftarkan Ruko/Rukan yang akan mendapatkan PPN DTP melalui sistem yang telah disediakan oleh Pemerintah dan memastikan seluruh dokumen, terutama IMB/PBG mencantumkan fungsi hunian serta mendapatkan Kode Identitas Rumah.
Kode identitas rumah merupakan kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah susun yang disediakan melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.
Kesimpulan
Secara ringkas, jawaban atas pertanyaan “apakah beli Ruko juga dapat insentif PPN DTP?” adalah:
- YA, Ruko atau Rukan dapat memperoleh insentif PPN DTP.
- TIDAK, jika Ruko/Rukan tersebut hanya digunakan untuk tujuan komersial.
Landasan hukumnya jelas, yaitu mengacu pada Pasal 2 ayat (2) PMK 60 Tahun 2025, yang mengakui Ruko/Rukan sebagai bagian dari rumah tapak/rumah susun yang difasilitasi PPN DTP asalkan berfungsi sebagian sebagai tempat tinggal (hunian).
Dengan pemahaman yang benar, baik pengembang maupun pembeli dapat memanfaatkan insentif PPN DTP ini secara optimal, sehingga turut mendorong gairah sektor properti nasional.